Stavební produkce a výstavba bytů — kde roste nejrychleji
Přehled stavební aktivity a počtů nově vybudovaných bytů v jednotlivých regionech. Analýza faktů, které ovlivňují nabídku na trhu.
Kde se v Česku staví nejvíce
Stavební aktivita v České republice není rozložena rovnoměrně. Zatímco Praha a okolní regiony zažívají stavební boom, některé oblasti se potýkají s nedostatkem nových bytů. To má přímý dopad na dostupnost bydlení a ceny na lokalním trhu.
Poslední roky nám ukazují zajímavý trend — stavebnictví se postupně přesouvá mimo tradičně silné lokality. Nové projekty vyrůstají v menších městech a oblastech, kde roste zájem o bydlení. Není to náhoda. Je to důsledek cen, infrastruktury a změn v tom, jak lidé chtějí bydlet.
Stavební produkce — co se skutečně staví
Když mluvíme o stavební produkci, máme na mysli fyzickou výstavbu — počet bytů, které se každý rok postrojí a jsou připraveny k užívání. V roce 2025 bylo v Česku vybudováno přibližně 38 000 nových bytů. To znít skoro obrovské číslo, ale musíme to vidět v kontextu.
Průměrná domácnost má dva členy. Znamená to, že těchto 38 000 bytů teoreticky postačí zhruba 76 000 lidem. V zemi s 10,5 miliony obyvateli to není moc. Plus — ne všechny nové byty jsou určeny pro běžné lidi. Část jich jsou investiční nemovitosti, které skončí v portfoliích investorů.
Stavební produkce se zároveň liší podle typu. Stavby se rozdělují na bytové domy (ty rostou nejrychleji), rodinné domy a nebytové prostory. Bytové domy zaznamenávají růst kolem 15-20 procent ročně v posledních třech letech. To je solidní dynamika.
Regionální rozdíly v stavební aktivitě
Stavební aktivita se soustředí do několika klíčových oblastí. Podívejme se, kde se staví nejintenzivněji.
Praha a Středočeský kraj
Dominují stavební scéně. V Praze se loni postavilo přes 7 500 bytů. Středočeský kraj (okolí Prahy) je druhý největší stavitel — dalších 5 000+ bytů ročně. Důvod? Migrace do hlavního města a vysoká kupní síla.
Jihomoravský kraj
Brno a okolí zažívají svou vlastní stavební vlnu. Přibližně 3 500 bytů ročně. Druhé největší město v Česku si udržuje stabilní zájem developerů. Ceny zde jsou nižší než v Praze, což přitahuje investory.
Ostatní kraje
Zbývajících osm krajů si dělí zbývajících 16 000 bytů ročně. Přibližně 2 000 bytů na kraj. Některé regiony (například Ústecký nebo Moravskoslezský) zažívají nárůst, zatímco jiné stagnují.
Co ovlivňuje stavební aktivitu
Stavební produkce není náhodná. Rozhoduje o ní několik faktorů, které se vzájemně ovlivňují. Pochopení těchto vlivů vám pomůže pochopit, proč se staví právě tam, kde se staví.
Hypoteční sazby
Když jsou úroky nízké, více lidí si vezme hypotéku a chce koupit byt. Developeři to vidí a začínají stavět. Když jsou úroky vysoké, poptávka klesá, a proto se také méně staví. V roce 2023-2024 byly sazby vysoké (kolem 5-6%), takže stavební aktivita mírně zpomalila.
Dostupnost pozemků
Bez pozemku se nestaví. V Praze je pozemků málo a jsou drahé. Proto se tam staví zejména ve vyšších patrech a v hustnějších projektech. V menších městech je pozemků více, takže se tam staví spíš nízké bytové domy a rodinné domy.
Infrastruktura a doprava
Byty rostou podél linek metra, vlaků a autobusů. Dostupnost veřejné dopravy je klíčová. Právě proto je stavební aktivita soustředěna v okolí velkých měst a podél hlavních komunikací.
Trendy v současné stavební produkci
Stavební průmysl se mění. Nejde jen o počty, ale také o typ staveb, které vznikají. Poslední tři roky ukazují zajímavé trendy.
Menší byty. Stavbuilders poznali, že mladí lidé a singles preferují menší prostory. Průměrná velikost nového bytu se zmenšila z 75 metrů čtverečních na 68 metrů čtverečních. Je to logické — menší byt znamená nižší cenu a nižší hypotéku.
Kvalita a ekologie. Nové stavby se musí chovat lépe k životnímu prostředí. Солární panely, tepelné čerpadla, a izolace nejsou luxus, ale standard. To zvyšuje cenu stavby, ale dlouhodobě snižuje náklady na provoz.
Migrace do středních měst. Zatímco Praha zpomaluje, Brno, Plzeň a Ostrava accelerují. Investoři hledají místa s nižšími náklady a stále rostoucí poptávkou.
Dopad na trh a dostupnost bydlení
Stavební produkce přímo ovlivňuje ceny bytů a dostupnost bydlení na trhu.
Když je stavba málo
Poptávka překonává nabídku. Ceny jdou nahoru. To vidíme v menších městech, kde se staví málo — ceny tam rostou až 8-10 procent ročně. Lidé si nemohou dovolit koupit byt.
Když je stavba hodně
Nabídka se zvyšuje. Ceny se stabilizují nebo lehce klesají. V Praze jsme to viděli v letech 2020-2021, když se postavilo rekordních 8 500 bytů — ceny tam o pár procent poklesly.
Dlouhodobý efekt
Stavební produkce se liší rok od roku. Ale když se podíváte na deset let — ceny rostly stabilně kolem 4-5 procent ročně. To naznačuje, že stavba dlouhodobě nezachycuje poptávku.
„Stavební produkce v Česku nedostačuje k tomu, aby se dostupnost bydlení zlepšila. Potřebujeme minimálně 50 000 bytů ročně, abychom udrželi současné ceny. Teď stavíme jen 38 000. To je deficit, který se hromadí.”
— Ekonom realitního trhu
Co nás čeká v příštích letech
Prognózy pro stavební produkci nejsou zcela optimistické. Analytici předpokládají, že stavební aktivita zůstane na současné úrovni — kolem 35 000 až 40 000 bytů ročně. Není důvod pro dramatický nárůst.
Několik faktorů hraje proti stavbě. Stavební náklady jsou vysoké. Zedník, tesař a elektrikář si řeknou dobrý peníze. Materiály nejsou levné. Pokud se stavba zpomalí, je to částečně proto, že není koho najmout a stavba stojí víc.
Zároveň se otevírají nové příležitosti. Investoři se zajímají o renovaci starších domů — to také zvyšuje dostupnost bydlení, jen se na to nehledí jako na „stavební produkci”. A v menších městech se objevují nové projekty, kde je pozemků více a ceny nižší.
Shrnutí
Stavební produkce v Česku ukazuje, kde se trh bytů vyvíjí. Není to rovnoměrné. Praha a Středočeský kraj dominují, ale Brno a další středně velká města se postupně prosazují. Stavba zpomaluje v okrajových regionech, kde je nedostatek poptávky.
Aby se dostupnost bydlení zlepšila, musela by stavba růst. Místo toho stagnuje. To znamená, že ceny budou nadále růst — sice pomaleji než v minulosti, ale růst bude. Pokud plánujete koupit byt, měli byste sledovat, kde se staví. To vám řekne, kde bude v budoucnu poptávka, a tudíž i kde se budou ceny vyvíjet nejpříznivěji.
Upozornění
Tento článek slouží pouze pro vzdělávací a informativní účely. Údaje o stavební produkci vycházejí z veřejně dostupných statistik a analýz, ale nejsou zaručeny jako zcela přesné. Trh nemovitostí se mění dynamicky a situace v jednotlivých regionech se může lišit. Před jakýmkoli rozhodnutím týkajícím se koupě nemovitosti se poraďte se specialistou na realitní trh nebo právním poradcem. Autoři tohoto obsahu nejsou odpovědní za konkrétní investiční či nákupní rozhodnutí.
